Proceso de compra de propiedad en Estepona y España

Basados en nuestra experiencia, entendemos que el proceso de compra de una propiedad suele ser más complejo que simplemente seleccionar y adquirir una propiedad que despierte tu interés. Para ayudar a las personas interesadas en comprar una propiedad en Estepona, hemos elaborado meticulosamente una guía para simplificar el proceso de compra y hacerlo lo más sencillo posible.

Embarcarse en una operación financiera significativa como la compra de una propiedad requiere una investigación profunda y una planificación meticulosa para asegurar un comienzo fructífero.

Esto es especialmente importante cuando se buscan propiedades en Estepona, y asegurarse de estar acompañado de un agente inmobiliario competente es un paso fundamental en tu etapa preparatoria.

El mundo digital sirve como un recurso instrumental en esta búsqueda, ofreciendo una plataforma sólida para llevar a cabo una investigación y análisis exhaustivos desde cualquier rincón del mundo.

Esta característica es increíblemente beneficiosa para aquellos que residen en el extranjero y están contemplando la compra de una propiedad o mudarse a Estepona, ya que brinda la oportunidad de comprender el mercado existente y analizar propiedades potenciales con anticipación.

Una característica distintiva del mercado inmobiliario de Estepona es su transparencia, ya que las propiedades suelen estar disponibles para numerosas agencias inmobiliarias para su promoción y venta.

Esta accesibilidad se debe principalmente a una base de datos común compartida por todas las empresas inmobiliarias que operan en Estepona. Dada la gran cantidad de agencias y agentes inmobiliarios en la región, tendrás una amplia variedad de opciones al buscar el agente ideal para guiarte.

Mientras buscas una agencia inmobiliaria o un agente, es prudente adoptar un enfoque imparcial y realizar un estudio exhaustivo. No es necesario comprometerse con un solo agente en las etapas iniciales; en cambio, puedes interactuar con varios agentes simultáneamente.

A pesar de la ventaja de tener una variedad de opciones, es crucial finalmente reducir tus elecciones y elegir la agencia o agente con el que te sientas más cómodo y seguro de colaborar.

Para comenzar tu proceso de selección, te recomendamos identificar algunas agencias o agentes que se ajusten a tus preferencias y objetivos.

Sin embargo, es crucial reducir tu elección y poner tus objetivos en manos de un solo agente que realmente pueda comprender y defender tus intereses.

En Livingstone Estates, nos enorgullece nuestra agencia inmobiliaria, ya que nuestros agentes tienen un amplio conocimiento de la industria y están equipados con la experiencia necesaria para ganar tu confianza y hacer realidad tu visión.

Con todas las preparaciones necesarias resueltas, es hora de programar tu viaje a Estepona o, si ya te encuentras en la zona, planificar tus recorridos por las propiedades.

Aquí tienes algunos consejos valiosos para ayudarte a aprovechar al máximo tu experiencia de visita a las propiedades:

• 1: Siempre es sabio planificar con antelación. Prioriza una lista de propiedades que despierten tu interés antes de llegar.
• 2: En esta etapa, debes haber seleccionado una agencia inmobiliaria y un representante para que te ayuden. Permite que tu agente organice varias visitas que puedan encajar a lo largo del día. Este método aprovecha al máximo tu tiempo y proporciona una imagen completa del mercado.
• 3: Limítate a ver aproximadamente cinco propiedades al día. Visitar demasiadas puede ser abrumador y puede confundir tu toma de decisiones. Sin embargo, si tu visita es breve, considera ampliar tu itinerario para incluir hasta 10 propiedades en un día en particular.
• 4: Considera la ubicación de la propiedad. No se trata solo de enamorarse de la propiedad en sí, sino también de evaluar su ubicación. Elementos como vivir en una comunidad segura, proximidad a la costa, fácil acceso a instalaciones educativas, contaminación acústica y más deben tenerse en cuenta. Da un paseo por los alrededores para conocer el entorno de la propiedad.
• 5: Si una visita durante el día te deja cautivado por una propiedad, considera una visita de seguimiento por la noche. Las residencias pueden irradiar un encanto diferente por la noche, y este segundo vistazo puede ofrecerte una nueva perspectiva.
• 6: Expresa tus pensamientos sobre las propiedades que visitaste. Si una propiedad llama tu atención, házselo saber a tu agente. De manera similar, si una propiedad no te resuena, comunícalo también. La comunicación abierta te ayuda a tomar decisiones informadas y permite que tu agente se adapte y proponga opciones más acordes a tus necesidades. Confía en la capacidad de tu agente para satisfacer tus necesidades y manténlo informado sobre tus preferencias.
• 7: Prepárate para que los horarios de las visitas evolucionen y se adapten. A pesar de la planificación meticulosa, tus preferencias podrían cambiar mientras recorres las propiedades de primera mano. La representación digital puede diferir de la realidad física. Por eso es imperativo elegir a un agente inmobiliario competente. Un agente experimentado mostrará flexibilidad, ajustando rápidamente fechas y horarios para descubrir las soluciones óptimas para ti.

Al seguir estas pautas y elegir al representante adecuado, estarás preparado para maximizar tus visitas a propiedades en Estepona.

Antes de adentrarnos más en detalle, es crucial resaltar que, aunque esta sea solo otra fase de la guía, se recomienda poner en orden todos tus documentos ya sea antes o durante tu visita a Estepona.

Esto garantiza una planificación fluida y evita posibles complicaciones de tiempo y financieras.

Una vez que hayas encontrado empresas y representantes, podrás comenzar a programar tu viaje a Estepona y asegurarte de tener toda la documentación necesaria antes de tu visita.

España es conocida por sus rigurosos procedimientos burocráticos, por lo que es prudente preparar todos los documentos necesarios antes de la visita a las propiedades para ahorrar tiempo en el futuro.

Aunque no existen limitaciones particulares para extranjeros no residentes que desean comprar propiedades en España, hay ciertos requisitos que debes cumplir antes de iniciar el proceso de adquisición:

Solicitar un Número N.I.E.

Un Número N.I.E (Número de Identidad Extranjero) es un identificador único otorgado a extranjeros, necesario para una variedad de actividades en España, como abrir una cuenta bancaria, obtener un número de teléfono español, trabajar, estudiar, entre otras.

Si estás organizandolo desde fuera del país, puedes solicitar un N.I.E a través del Consulado Español. Si ya te encuentras en España, puedes realizar esto personalmente en la Comisaría de Policía o con la ayuda de un gestor legal.

En Andalucía, los documentos necesarios para la solicitud de un N.I.E incluyen:

• Pasaporte europeo: Presenta la página de identificación principal y una fotocopia de la misma.
• Otros pasaportes: Muestra tu pasaporte completo y ten fotocopias de todas las páginas listas. Además, necesitarás dos fotos de identificación y dos copias completadas y firmadas del formulario de solicitud Ex-15.
• Una razón válida para necesitar un N.I.E (por ejemplo, trabajo, compra de un coche, adquisición de una propiedad, etc.).

Abrir una cuenta en un banco español.

Una vez que tengas tu N.I.E, estás listo para solicitar una cuenta bancaria española. Es beneficioso considerar bancos conocidos por sus servicios para extranjeros, como Santander, Sabadell, CaixaBank y Bankinter, entre otros. Es importante tener en cuenta que la mayoría de los bancos españoles requieren una visita en persona para abrir una cuenta.

Además de la prueba de identidad (como un pasaporte o carné de identidad), se deben cumplir los siguientes criterios para abrir una cuenta:

• N.I.E
• Prueba de fondos / Declaraciones de impuestos.
• Cualquier otro documento adicional solicitado por el banco.

También podrías necesitar presentar pruebas de residencia (como un contrato de arrendamiento, facturas de servicios recientes, etc.). Algunas instituciones, como BBVA, pueden solicitar un certificado de no residencia, disponible mediante solicitud en una comisaría de policía española (por lo general, se procesa en unos 10 días).

Es posible que algunos documentos requieran una traducción oficial al español y, si provienen del extranjero, puede ser necesario un sello de Apostilla para su autenticación. La mayoría de los bancos no cobran una tarifa por la apertura de la cuenta, pero podría aplicarse una tarifa administrativa anual (facturada mensual o trimestralmente).

En tu proceso de selección de un banco, ten en cuenta las tarifas relacionadas con la recepción de transferencias internacionales, el envío de transferencias internacionales y la emisión de cheques bancarios (comunes en las transacciones de propiedades en España).

Es fundamental resaltar que, según nuestra experiencia, algunos clientes han perdido oportunidades de compra valiosas debido a una preparación y documentación insuficientes. Por lo tanto, te recomendamos encarecidamente que verifiques tus condiciones legales, financieras y fiscales antes de ver propiedades en Estepona.

Encuentra a tu Abogado y Asesor Fiscal

Recomendamos encarecidamente asegurar un abogado y un asesor fiscal confiable y competente al invertir en una propiedad en España.

Fomentar una relación positiva con estos expertos antes del proceso de compra puede ser ventajoso, especialmente durante las negociaciones. Si el español no es tu idioma principal, es fundamental contar con un abogado que pueda comunicarse en tu primer idioma.

Afortunadamente, el estatus global de Estepona asegura que encontrarás abogados proficientes en una multitud de idiomas.

La búsqueda de tu hogar soñado a menudo culmina en negociaciones con el dueño de la propiedad. Los siguientes pasos sugeridos pueden ser determinantes durante esta fase:

Presentar una Oferta

Al proponer una compra, es recomendable presentar tu propuesta por escrito, generalmente en forma de carta de oferta, a través de tu agente. Este documento debe encapsular el precio propuesto, las condiciones de pago planificadas y los plazos respectivos.

Al formular tu oferta, asegúrate de qué aspectos están incluidos en la venta de la propiedad, como muebles y accesorios. Es importante que tu oferta parezca firme y sincera; cuanto más legítima parezca tu propuesta, mayores serán tus posibilidades de asegurar el acuerdo más beneficioso.

En algunos casos, los compradores eligen negociar directamente con los vendedores. Si bien este enfoque puede parecer más personal, tiende a ser menos regulado. Contrariamente, las negociaciones a través de un agente u ofertas por escrito ofrecen un proceso más gradual y controlado.

Nuestra experiencia destaca las ventajas de utilizar a un agente durante las negociaciones, ya que su familiaridad con los procesos de negociación a menudo puede conducir a mejores precios de compra.

Si deseas incluir condiciones o requisitos específicos para que el vendedor los considere antes de finalizar la venta, estos deben indicarse explícitamente en la oferta inicial.

Realizar una Evaluación Técnica.

Recuerda, es prudente solicitar una evaluación técnica de la propiedad antes, durante o incluso como condición de tu oferta. Esta debida diligencia ofrece una visión de los posibles riesgos asociados con la propiedad durante el proceso de compra.

Por lo general, abarca detalles como defectos cosméticos (pequeños problemas de humedad, aislamiento y ventilación), y específicamente analiza el estado de la fontanería, las tuberías, la caldera, el gas, el tanque de agua y el sistema eléctrico. Es crucial documentar estos hallazgos, ya que podrían influir en tu oferta inicial.

Una vez que tu oferta obtiene la aprobación del vendedor, comienzan las formalidades del proceso de adquisición.

Como comprador de propiedad, generalmente se te solicitará firmar un contrato de reserva, un contrato de compra y una escritura oficial en el Notario en el día de finalización. Si bien este método es el más común, también existen varios acuerdos "privados típicos" que podrían pedirte que respaldes:

Contrato de Reserva.

Un contrato de reserva es un documento legal ratificado por el comprador y el vendedor, que permite que la propiedad se mantenga exclusivamente durante un período preestablecido, generalmente de 7 a 14 días o más. Durante este período, el vendedor cobra una tarifa de reserva, que oscila entre 5.000 € y 20.000 € o el 1% del precio de la propiedad, u otra cantidad acordada mutuamente, para que el comprador lo remita.

Esta tarifa asegura que la propiedad se retire del mercado durante el período acordado. Si el comprador procede con la adquisición, la tarifa de reserva se aplica al precio de compra.

Sin embargo, si el comprador decide no continuar con la adquisición, la tarifa de reserva se pierde como compensación por retirar la propiedad del mercado. Pueden surgir excepciones si las condiciones especiales estipuladas en el contrato de reserva permiten al comprador retractarse sin ninguna pérdida financiera.

Contrato Privado con un Depósito del 10%

Después de la firma del contrato de reserva, firmarás un contrato privado y abonarás una suma equivalente al 10% del precio de compra. Este pago incluye la tarifa de reserva anterior (si has pagado el 1% en la reserva, ahora debes pagar el 9% restante).

Vale la pena señalar que, en algunos casos, puedes saltarte el contrato de reserva y proceder directamente a un contrato privado con un depósito del 10%. Esto suele ocurrir cuando el precio de la propiedad es alto y el vendedor no puede retirar la propiedad del mercado solo con una oferta de reserva menor.

Existen tres variantes de contratos que puedes respaldar durante la fase de pago del 10%:

• Contrato de Arras Penitenciales. Este acuerdo impone una penalización al vendedor si no cumple con los términos acordados inicialmente. Si el vendedor se retira del trato, están obligados a reembolsarte el doble de la cantidad que pagaste originalmente. Esto significa que el vendedor técnicamente puede revocar el contrato en cualquier momento; aunque la penalización es elevada, el riesgo es comparativamente bajo. Si el comprador se retira, el depósito del 10% se pierde, anulando el contrato.
• Contrato privado de Compraventa. Este acuerdo se utiliza menos comúnmente ya que obliga a ambas partes a la venta y compra. La pérdida del depósito del 10% o el reembolso del doble de la cantidad por parte del vendedor puede no ser suficiente para cancelar el contrato. Si alguna de las partes incumple el acuerdo, la otra parte puede hacer valer el contrato a través de vías legales. El vendedor puede ser obligado a vender (incluso si se niega a ir al notario), o el comprador puede estar obligado a comprar (incluso si no lo desea). Sin embargo, tales situaciones son raras. Es crucial entender que los resúmenes anteriores de los contratos del 10% privado son una generalización de lo que implica cada contrato. Cada acuerdo también está sujeto a cláusulas y penalizaciones adicionales que pueden influir en el contrato. Según la ley, la intención del contrato no se determina por su título, sino por su contenido.
• Contrato de Opción de Compra. Este acuerdo no permite que el vendedor rescinda el contrato. No se establece una penalización, ya que el vendedor no tiene derecho a retractarse. El comprador decide ejercer la opción durante el contrato y proceder con la compra. Si el comprador elige no comprar la propiedad, pierde el depósito del 10% y el acuerdo se vuelve nulo.

Solicitud de Hipoteca.

Si estás interesado, solicitar una hipoteca en España también es una opción. En caso de que decidas hacerlo, se recomienda que inicies el proceso lo antes posible, ya que las aprobaciones de hipotecas en España pueden demorar hasta dos meses después de la presentación de tu solicitud inicial.

Si optas por solicitar una hipoteca, el banco solicitará documentación adicional, con un énfasis particular en la evidencia de ingresos constantes. Las condiciones típicas para una hipoteca en la actualidad incluyen:

• Monto de la hipoteca: Hasta el 50% del precio de la propiedad.
• Tasa de interés: Entre el 1.5% y el 2.5% anual.
• Plazo: Desde 15 hasta 25 años.
• Tarifa por Pago Anticipado: Aproximadamente del 0.5% al 0.25% de la suma pagada para el cierre de la hipoteca.
• Es posible que el banco también requiera un seguro de vida y de propiedad como condición para la hipoteca.

Escritura de Compraventa.

Todas las partes involucradas en la transacción deben estar presentes en la finalización: compradores, vendedores, sus representantes legales o abogados y funcionarios bancarios para la cancelación o asunción de un préstamo existente, y un banco que otorgue una nueva hipoteca, entre otros.

Tan pronto como firmes la escritura de título en presencia de un notario público (notaría pública), adquieres instantáneamente la posesión y la completa responsabilidad de la propiedad.

El pago por la compra de la propiedad se realiza simultáneamente a través de cheques bancarios. En España, este modo de pago es el más seguro para ambas partes, ya que garantiza que el pago se realice cuando la propiedad se transfiera al comprador, y los bancos pueden confirmar rápidamente que el pago se haya realizado correctamente.

Después de la firma de una escritura de venta notarial y el pago de todos los impuestos necesarios, la escritura se registra en el Registro de la Propiedad, lo que puede llevar hasta tres meses. Después del registro, las escrituras originales y todas las facturas relacionadas con la transacción estarán disponibles.

Luego estarás libre para transferir todos los contratos de facturación de servicios públicos, como agua, electricidad, gas, teléfono y cuotas de la Asociación de Propietarios (HOA), a tu nombre y detalles bancarios.

Después de adquirir tu propiedad, los pasos posteriores aseguran que todos los impuestos necesarios estén cubiertos y que tu propiedad esté debidamente registrada. Tu asesor fiscal y abogado pueden ayudarte con este proceso.

Es crucial que las personas comprendan que los gastos involucrados en la compra de la propiedad no constituyen la obligación financiera total. Se acumularán costos adicionales después de la adquisición.

Nuestro sitio web cuenta con un artículo informativo sobre los impuestos de compra y los costos asociados al comprar una propiedad en Estepona. Además, tenemos una sección completa de consejos fiscales y más, que recomendamos explorar.

Registro de la Propiedad.

Como se destacó anteriormente, es imperativo transferir todas las facturas de servicios públicos y comunitarios anteriores a tu nombre y detalles bancarios asociados. Tu abogado, si está de acuerdo, puede ayudarte con este proceso.

Una vez que todos los impuestos hayan sido atendidos, tu siguiente paso implica registrar la propiedad en el registro de la propiedad local. Esto garantiza tus derechos de propiedad sobre la propiedad. Aquí tienes una lista de documentación necesaria para este proceso, y recuerda que tu abogado puede encargarse de este paso:

• N.I.E y una copia certificada de tu pasaporte.
• Confirmación del pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
• Una copia del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) del propietario anterior.

Dueño de Propiedad.

Ahora que eres dueño de una propiedad, aquí tienes algunos detalles importantes sobre los costos asociados a la propiedad de vivienda en España:

Costos asociados a la propiedad.

Gastos de Mantenimiento Los gastos de mantenimiento, como la limpieza, las reparaciones, las reformas, los servicios públicos y la recolección de residuos, dependen del tamaño y tipo de propiedad. Por ejemplo, una villa grande con jardín y piscina exigirá sin duda más recursos y cuidados que un apartamento pequeño.

Cargos de la Comunidad

Los propietarios de viviendas en cualquier urbanización, edificio o complejo que comparten espacios comunes están legalmente obligados a ser miembros de la Comunidad de Propietarios. Como miembros, están obligados a contribuir con cargos de comunidad para el mantenimiento de las áreas compartidas y cualquier servicio adicional decidido durante la reunión general anual.

Los cargos pueden variar desde cientos hasta miles de euros.

Impuesto sobre la Propiedad (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI)

La tributación local sobre la propiedad está sujeta al estado de residencia del propietario. La tasa impositiva varía entre el 0.4% y el 1.1% del valor catastral (valor administrativo que suele ser más bajo que el valor de mercado), según lo determinado por el ayuntamiento local. Esto podría traducirse en un impuesto anual que oscila entre 200 y 1500 euros.

Impuesto de Basura.

Cada dueño de una propiedad está obligado a pagar un impuesto de eliminación de residuos para la recolección de residuos sólidos municipales. El impuesto se calcula según la cantidad de residuos generados para la recolección por la autoridad municipal o local. Aunque el costo varía según la región, el promedio es de alrededor de 300 euros al año.

Gastos Asociados a ser Propietario de Vivienda.

Impuesto Anual sobre el Patrimonio.

El impuesto nacional progresivo sobre el patrimonio comienza en el 0.2% para activos de hasta 167.129 euros y aumenta al 2.5% para activos que superen los 10.695.996 euros. Sin embargo, las tasas regionales pueden diferir.

Este impuesto ha experimentado múltiples enmiendas en los últimos tiempos. Durante la crisis financiera de España, el Patrimonio se restableció con una exención fiscal sustancialmente mayor de 700.000 euros por persona, extendida también a los no residentes.

Aunque se presentó como una medida "temporal", persiste la incertidumbre sobre su abolición.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes - IRNR

Los no residentes que poseen propiedades en España deben pagar un impuesto anual sobre la renta que se ve afectado por si la propiedad se alquila o no.

Consejo Extra: La Visa de Oro

Para las personas de fuera de la Unión Europea, moverse por el espacio Schengen puede ser complicado sin una visa de turista o de corto plazo.

Esta limitación a menudo dificulta la instalación en España para muchos ciudadanos no europeos. Sin embargo, hay una solución en el sector inmobiliario que simplifica el proceso de convertirse en residente no europeo en España: la Visa de Oro, también conocida como residencia por inversión en bienes raíces.

Desde una perspectiva inmobiliaria, este programa requiere una inversión mínima de 500.000 euros en propiedades ubicadas en España. También se aplican los siguientes criterios:

• El solicitante debe ser residente no europeo y tener antecedentes penales limpios.
• El valor de la propiedad puede exceder los 500.000 euros y puede estar hipotecada. Sin embargo, la inversión de 500.000 euros debe estar libre de obligaciones legales.
• El solicitante debe mostrar recursos financieros adecuados para vivir en España.

Esta visa específica permite al individuo y a sus descendientes trabajar y residir en España, proporcionando residencia española durante 2 años. Esta residencia puede renovarse después de 2 años, siempre que el solicitante mantenga la propiedad adquirida.

Además, esta visa facilita los viajes gratuitos dentro del espacio Schengen sin necesidad de visas adicionales. Además, la residencia física no es obligatoria, lo que elimina la necesidad de pagar impuestos en España. Puedes iniciar este proceso a través de un agente representante.

Por lo tanto, si eres un cliente no europeo y tu propiedad adquirida en Estepona tiene un valor superior a 500.000 euros, eres candidato para solicitar una Visa de Oro.